全装修在房地产开发税收筹划中的运用

  通过对国家和地方的房地产建筑政策能够准确的看出，未来全装修房是房地产企业未来的发展住宅商品房的必然趋势：

  （一）1999年8月20日，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（[1999]72号）。政策要求，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。

  （二）2002年7月18日，建设部颁布了《商品房装修一次到位细则》（建住房[2002]190号）。文件提出，装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装好，简称全装修住宅。推行装修一次到位的根本目的是：逐步取消毛坯房，直接向消费的人提供全装修成品房。

  （三）2008年7月，住房和城乡建设部再次发布《关于逐步加强住宅装饰装修管理的通知》。文件鼓励和推进一次性装修住宅，落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。

  （四）2015年12月4日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过的地方性法规——《浙江省绿色建筑条例》自2016年5月1日起施行。其在全国率先提出：到2020年底，浙江新建多层和高层住宅将基本实现全装修。这在某种程度上预示着毛坯房将逐步退出历史舞台，同时，住宅全装修的比例将作为硬性指标出现在土地出让环节。

  （五）2016年8月31日浙江省政府办公厅印发的《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施建议》（浙政办发（2016）111号），文件明确从2016年10月1日起，浙江省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。

  （六）2016年11月18日印发的《浙江省人民政府办公厅关于快速推进住宅全装修工作的指导意见》（浙政办发〔2016〕141号）文件要求，各市、县（市、区）中心城区范围内，出让或划拨国有土地上的新建住宅，推行全装修，实现成品交房。其他区域内的新建住宅，以及已出让或划拨国有土地上尚未交付的住宅，积极鼓励实行全装修和成品交房。各地可结合实际，明确其他区域内住宅全装修和成品交房的实施范围和实施时间，加快推进住宅全装修全覆盖。

  （七）2017年1月23日浙江省住房和城乡建设厅《关于发布浙江省工程建设标准全装修住宅室内装饰工程质量检验收取规范的通知》（建设发〔2017〕28号）明确规定：浙江省工程建设标准《全装修住宅室内装饰工程质量检验收取规范》已经过审查、公示，被批准为浙江省工程建设标准，编号为DB33/T1132-2017，自2017年7月1日起施行。

  (八) 2018年2月6日浙江省住房和城乡建设厅 浙江省工商行政管理局关于推行使用2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》的通知（浙建〔2018〕2号）明确规定：全面落实住宅全装修工作的要求，一是全装修住宅应在合同中予以明确，并确定相应的装修标准、环保标准及室内环境检验测试报告等交付要求；二是全装修住宅是完整的商品房，合同价格包含住房以及交付标准中装修（设备）的价格；三是根据《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》，取得施工许可证是商品房预售许可的必要条件，对于整体的结构和装修部分分阶段领取施工许可证的全装修住宅项目，应当在装修部分也取得施工许可证后方可预售。分阶段的施工许可证有关信息应在合同中载明；四是全装修住宅的硬装修部分（一般来说包括住宅室内装修中的隔墙、吊顶、管线、电线、门窗、地板、涂刷面层、瓷砖等固定的不能移动的部分）适用《浙江省住宅物业保修金管理办法》；五是合同签订后，出卖人不可以通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。

  （九）2018年6月22日浙江省住房和城乡建设厅发布《关于进一步明确住宅全装修项目施工许可有关问题的通知》（浙建〔2018〕12号），文件进一步明确了住宅全装修施工许可及结合推行2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》的要求，妥善解决好新旧合同过渡期间有关项目的施工许可等问题。

  浙江作为全国全装修住宅领头羊慢慢的开始全面铺开实施，绿色建筑、环保住宅、拎包入住正走进你我他的日常生活。

  全装修作为房地产企业开发的一个必然趋势，合理规划利用全装修将成为房地产企业合法节税的一大神器；如何合法正确地进行利用，税道至简通过案例分析来向你阐述。

  假设A集团公司下面的B房地产公司开发一地产项目，基本资料如下：土地成本及开发成本合计为7000元/平方米，期间费用为2000元/平方米。A集团旗下还有配套装修全资子公司C，硬装装修成本为2000元/平方米。（假设上述价格均为不含税价）

  方案二、销售全装修房，假设装修成本为2000元，装修子公司C按2000元/平方米的价格向房产公司结算，房屋销售单价提高为17000元/平方米

  方案三、销售全装修房，假设装修成本为2000元，装修公司C按2000元/平方米的价格向装修公司结算，但房屋销售单价为18000元/平方米

  方案四、销售全装修房，假设装修成本为2000元，装修公司C按3000元/平方米的价格向装修公司结算，但房屋销售单价为18000元/平方米

  项目实际发生的期间费用为1500元/平方米，假定不可提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位面积开发费用=7000元*10%=700元

  （1）总利润=出售的收益-土地成本及开发成本-土地增值税-期间费用-税金及附加=1.5-2000-90=4045.5元

  项目实际发生的期间费用为2000元/平方米，假定不可提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=9000元*10%=900元

  （1）总利润=出售的收益-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用-税金及附加 =1-1559.4-2000-102=4338.6元

  该方案下，装修公司C按照2000元/平方米向项目公司收装修费，收入等于成本，所以没有利润。

  （1）项目单位面积建造成本=（土地成本+开发成本）+硬装成本=7000+2000=9000元

  项目实际发生的期间费用为2000元/平方米，假定不可提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=9000元*10%=900元

  单位面积增值额=单位面积出售的收益-单位面积扣除项目合计=18000-11808=6192元

  （1）总利润=出售的收益-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用-税金及附加=1.4-2000-108=5005.6元

  该方案下，装修公司C 按照2000元/平方米向项目公司收装修费，收入等于成本，所以没有利润。

  (1)项目单位面积建造成本=（土地成本+开发成本）+硬装成本=7000+3000=10000元

  项目实际发生的期间费用为2000元/平方米，假定不可提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=10000元*10%=1000元

  单位面积增值额=单位面积出售的收益-单位面积扣除项目合计=18000- 13108=4892元

  （1）总利润=出售的收益-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用-税金及附加

  该方案下，装修公司C按市场价3000元/平方米向项目公司收装修费，装修公司C实现的利润为：

  （1）不考虑装修公司利益的前提下，对比以上三个方案，方案三中单位面积创造的净利润最为丰厚。但要注意的是，如果房产公司A让装修公司C以安装成本价装修，价格不公允，关联交易未按独立企业业务往来，容易被税务机关纳税调整，因此，需要让装修公司C按照市场价来向房产开发B公司收取相应的装修费用。

  （2）在装修C公司按照市场价格结算的前提下，采用方案四（利润合理分配至装修公司）时，A集团公司利润最为丰厚，且没有涉税风险。

  （3）在房价既定的情况下，利用全装修可以大大降低土地增值税的税负，从而达到企业利润的最大化。

  综上，如果房地产开发企业对于装修装饰关联方进行合理利用，将能够合法有效的降低房地产开发企业税负，增加整个企业集团的利润。

  （一） 国务院令1993年第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

  （二）国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）

  （三）财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知（财法字[1995]6号）

  （四）国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）

  （五）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）

  （六）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函[2010]220号 )

  （七）国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（2016年第70号）

  （八）浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知（浙地税函[2009]222号 ）

  （九）浙江省地方税务局号关于印发《土地增值税清算税款鉴证工作底稿》的通知（浙地税函[2011]353）

  （十）浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（2014年第16号）

  （十一）浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（2015年第8号）

  开篇语：2019年1月1日后，新办理施工许可证的商品住宅项目，实施全装修交付管理。实施“全装修交付”后，房地产公司土地增值税税负和税务处理将发生重大变化，现从以下三个方面进行分析。

  所谓“全装修支付”，是指在毛坯房的基础上，对商品房进行的不同等级和功能的装修后交付给购房者。按照房屋所配置的装修是否可移动，分为“软装”和“硬装”。“硬装”是指：凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，或者放在墙体或建筑物上不可随意移动，移动之后即遭损害或者不可以重复使用的支出。必须要格外注意的是，“硬装”和“软装”的范围不是固定不变的。例如：卧室的衣柜购回之后单独放置使用，则为“软装”，如果镶入不动产内部，即为“硬装”。

  根据国税发[2006]187号文件规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。另参照穗地税函[2013]179号文件规定：随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，计入开发成本予以扣除。其他家具、家电，比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。能够准确的看出，可以计入房地产开发成本的装修费用是指“硬装”部分支出，不包含“软装”部分的装修支出。根据相关规定，计入房地产开发成本不仅能享受20%加计扣除，还可当作房地产开发费用核定扣除的基数。

  由于“软装”和“硬装”在税收待遇上的巨大差异。实施“全装修收付”后，从税务的角度来考虑，房地产开发企业在装修的设计阶段，尽量采用全部“硬装”的方案。当确实存在带部分“软装”的方案更具优势时，可优先考虑通过一定的变通把“软装”部分转化成“硬装”。

  那从“毛坯交付”转变为“全装修交付”是会导致房地产开发企业土地增值税税负增加还是减少呢？

  假设某房地产公司开发一非普通住房新项目，总可售建筑面积100000平方米，平均可售面积每平方米的数据如下：

  销售开发项目毛坯收入5600元（不含税，以下金额均不含税，土地成本不含可抵扣的土地价款抵减的销项税额），该项目土地成本1100元，毛坯建安等成本2150元，增值税附加税为10%，期间费用700元，分别计算：

  （1）该项目“毛坯交付”时，土地增值税K1，净利润（不含装修利润）G1。

  （2）装修支出单方900元。装修业务的毛利率为0%，该项目土地增值税K2，净利润（不含装修利润）G2。

  （3）装修支出单方900元。装修业务的毛利率为35%，该项目土地增值税K3，净利润（不含装修利润）G3。

  如表所示，“全装修交付”在装修业务毛利率为零的情况下，相对于“毛坯交付”土地增值税税负下降810万元，下降幅度20.48%；净利润（不含装修利润）增加810万元，增长幅度为6.58%。“全装修交付”在装修业务毛利为35%的情况下，相对于“毛坯交付”土地增值税税负增加125.6万元，增长幅度3.17%；净利润（不含装修利润）减少157万元，降幅幅度1.28%。可见“全装修交付”对土地增值税税负影响是双向的，取决于装修业务的毛利率水平的高低。

  经进一步分析可知，当装修业务毛利率低于30.303%时，“全装修交付”土地增值税税负比“毛坯交付”土地增值税税负低；且装修业务毛利率越低，土地增值税节税效果越显著。如所开发项目有普通住房，且享受免税优惠，将更大程度地降低税负。

  综上，实行“全装修交付”后，房地产开发企业装修业务规划需着重关注以下三点：

  （1）将装修模块的业务剥离，单独由相关公司实施。通过价值链延伸的规划，房地产开发企业不再具备装修业务功能，实现装修业务“平进平出”。从而合理合法地在整体上实现利润最大化。

  （2）依据相关规定，原则上装修价格不超过毛坯价格20%。在做装修预算时，尽量用足该政策空间。必要时，可向政府申请增加装修占比额度。

  根据《意见》规定，“住宅全装修销售价格由毛坯价格和装修价格构成，原则上装修价格不超过毛坯价格20%”。当装修成本等于毛坯价格20%时，普通住房如何定价呢？

  销售精装房含税价格X（其中毛坯价格为X/1.2、装修价格X/6），该项目土地成本1100元（不含可抵扣的土地价款抵减的销项税额），毛坯建安等成本2150元（不含税），装修成本X/（6*1.1），装修业务“平进平出”毛利为零，增值税附加税为10%，不考虑别的因素，净利润为Y。

  观图可知，随着售价的增加，净利润总体呈现增长态势，但利润无效区间除外。本案例中当售价介于7673.78至8331.57区间时，出售的收益的增长不足以弥补土地增值税增加的损失。那无效区间的起点和终点由哪一些原因决定，又怎么样确定呢？

  进一步分析可知，当土地成本为a（不含可抵扣的土地价款抵减的销项税额），毛坯建安等成本为b（不含税）。

  因此，当装修成本等于毛坯价格20%时，普通住房定价前需参考以上分析提前做好测算，避免掉入无效区间的“税务陷阱”。

  总体上，2019年实施“全装修交付”后，房地产企业土地增值税税负将会降低。传统的毛坯土建成本由于受到主管税务机关出具的核定标准的限制，对土地增值税税负的影响空间存在限制。“全装修交付”后，由于装修标准的差异，将为房地产企业合理合法地降低土地增值税税负打开新的空间。面对新的业务模式，我们要加强学习和研究，未雨绸缪，提前做好业务规划布局，争取合理税收利益，为地产板块的纵深发展助力。